Правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно

Если вы решили открыть свое дело, и использовать свою квартиру для этого, в таком случае необходимо перевести ее из разряда жилого помещения в нежилое. Отсюда вполне правомерно возникают вопросы:
- каким образом происходит перевод помещения из жилого в нежилое?
- возможен ли перевод жилого помещения в нежилое?
В многоквартирном доме допускается перевод в нежилые помещения квартир, расположенных на первом этаже. Перевод квартиры, расположенной на любом другом этаже МКД, возможен только в случае наличия отдельного входа или технической возможности сделать отдельный вход, и только при использовании в нежилых целях помещений, расположенных непосредственно под переводимым помещением. Использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение недопустимо. Отдельный вход в нежилое помещение, расположенное не на первом этаже, как правило, производится из помещения, расположенного этажом ниже. Перевод жилого помещения в нежилое недопустим в следующих случаях: во-первых, если переводимое помещение является частью жилого помещения, например, комната в квартире; во-вторых, если в переводимом помещении постоянно проживают собственник или иные лица, например, члены его семьи; в-третьих, если переводимое помещение обременено правами третьих лиц, например, находится в залоге.
Нежилое помещение, переводимое в жилое, должно отвечать установленным для жилых помещений требованиям, и не быть обремененным правами каких-либо лиц. Требования к нежилым помещениям значительно отличаются от требований, предъявляемых к жилым помещениям, - это различная звукоизоляция, температурный режим помещения и т.д. Кроме того, жилое помещение должно быть изолированным, в нем должна быть кухня, санузел и т.д. Если собственник хочет перевести нежилое помещение в жилое, ему придется сделать переустройство и переоборудование, после чего перевод станет возможным. 
Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления. 
В целях такого перевода собственник соответствующего помещения представляет в орган местного самоуправления заявление о переводе. К заявлению необходимо приложить следующие документы:
- правоустанавливающие документы на переводимое помещение;
- план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Важно отметить, что данный перечень является исчерпывающим. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов. 
По результатам рассмотрения заявления и представленных документов орган, осуществляющий перевод помещений, принимает решение о переводе или об отказе в переводе помещения, о котором сообщается заявителю. Одновременно с выдачей или направлением заявителю решения о переводе орган, осуществляющий перевод помещений, информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
Решение о переводе подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ. Если же проведение указанных работ необходимо, то данный документ является основанием проведения соответствующих работ.
По результатам рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, может принять решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение. Отказ допускается в следующих случаях:
- непредставление документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;
- представление документов в ненадлежащий орган;
- несоблюдение предусмотренных Жилищным Кодексом Российской Федерации условий перевода помещения. В данном случае основанием для отказа будет являться отсутствие отдельного от общего подъезда входа в нежилое помещение и отсутствие технической возможности сделать такой вход; расположение помещения, переводимого в нежилое помещение, не на первом этаже МКД при условии расположения непосредственно под переводимым помещением жилого помещения;
- несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
В решении об отказе в переводе помещения должно быть указано основание отказа с обязательной ссылкой на нарушенное собственником законодательство.
Важно помнить, что перевод жилого помещения в нежилое и обратно должен осуществляться в полном соответствии с требованиями законодательства. Самовольное размещение офиса или магазина в жилом помещении влечет за собой закрытие организации и наложение на собственника административной ответственности. Так же на собственника налагаются обязательства по возвращению помещению его первоначального состояния. Те же правила действуют для помещений, самовольно переведенных из нежилых в жилые.