О правах собственников многоквартирных домов

Одним из наиболее важных аспектов жилищного законодательства Российской Федерации, является реализация собственниками помещений многоквартирного дома своих прав в сфере управления такими домами.
Одним из ключевых аспектов решения указанного вопроса, является проведение общего собрания собственников помещений и заключение договора управления многоквартирным домом.
Порядок проведения общего собрания регламентируется главой 6 Жилищного кодекса РФ.
Согласно указанным правовым нормам, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Сроки и порядок проведения такого собрания, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Помимо годового собрания собственники помещений могут проводить внеочередные собрания. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
Общее собрание проводится в форме совместного присутствия собственников помещений либо заочного голосования. При этом, количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание.
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.
При этом, в сообщении о проведении общего собрания в обязательном порядке должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Принятые решения, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
По общему правилу договор управления заключается на основании решения общего собрания.
Порядок заключения договора управления указан в статье 162 Жилищного кодекса РФ.
Согласно положениям указанной статьи договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
При этом необходимо отметить, что Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290 утвержден минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Предусмотренные вышеуказанным Постановлением Правительства РФ работы должны в обязательном порядке содержаться в заключаемых после издания данного постановления договорах управления. Дополнительные работы включаются в договор управления по решению общего собрания собственников помещения многоквартирного дома.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Помимо заключения договора управления по итогам проведения общего собрания, договор управления может заключаться и по итогам открытого конкурса проводимого органами местного самоуправления. В данном случае, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (не заключены договора предусмотренные Жилищным кодексом).
Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Кроме того, необходимо отметить, что в соответствии со статьей 165 Жилищного кодекса РФ  орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома, органов управления товарищества собственников или соответствующего кооператива о невыполнении управляющей организацией условий договора управления в пятидневный срок проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации.
В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.